【摘要】《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。
案例：
袁某与甲单位于2002年1月10日签订房屋租赁合同约定：袁某租赁甲单位商场五个门面中的一个，租期从2002年1月10日至同年12月10日，按季交纳租金。合同签订后，袁某向甲单位交纳了上半年的租金。同年6月15日，甲单位在未通知袁某的情况下，与乙单位签订房屋买卖合同，将包括袁某租赁门面在内的商场整栋房屋出售给乙单位。同日，甲单位告之所有租户，商场整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，同年7月1日以后的租金由乙收取。袁某不服，以甲单位侵犯自己优先购买权为由，向法院起诉，请求判令甲单位与乙单位的房屋买卖协议无效，并赔偿经济损失。
请问：袁某能否主张优先购买权？
山东天正平律师事务所付国银律师认为：
袁某享有优先购买权。根据法律规定，承租人的优先购买权是法定的，没有附加任何条件，不因出租人出卖房屋超出承租房屋范围而改变。在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖。在可以分割出卖的情况下，如果出租人分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或出租人要求整体出卖，承租人对整栋房屋享有优先购买权。因为出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。
山东中苑律师事务所王文贵律师认为：
在同等条件下，袁某对自己所租赁的门面享有优先购买权。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。本案中，在甲单位出卖包含袁某租赁门面在内的五个门面时，袁某是否享有优先购买权，取决于门面房是否可以分割出卖。若门面房可以分割出卖，则袁某就其租赁的门面房在同等条件下，享有优于乙单位购买的权利。
另外，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
本案中，甲单位的做法违反了上述法律规定，侵犯了袁某的优先购买权，因此袁某可以请求甲公司承担赔偿责任，但不能请求确认甲公司与乙公司的房屋买卖合同无效。
山东一诺律师事务所宋鑫律师认为：
承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，同等条件下可优先于其他人购买的权利。作为房屋承租人的袁某，可主张优先购买权。
但是，根据2009年通过的《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
本案中，甲单位将房屋出售给第三人乙单位，只要第三人乙单位在购买房屋时并不知道房屋已出租的事实，即符合第三人善意的情景；若乙单位已办理登记手续，根据物权法的善意取得制度，乙单位取得该房屋所有权。
因此，依据法律规定，在租赁期内，作为承租人袁某可以主张房屋优先购买权。但是，若乙单位已善意取得该房屋并已办理登记手续，成为房屋合法产权人，袁某不能再行主张房屋的优先购买权，只能就甲单位侵权的事实向甲单位主张赔偿。
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